一千万预算,在成都能买什么房?

 www.sbd111.com     |      2019-10-02 19:05
一千万预算,在成都能买什么房?





最近,一个很火的话题,一千万在一线城市到底能不能买「豪宅」。结果,让人很悲伤!一千万,在一线城市,至少是北京、上海、深圳已经很难买到豪宅,甚至基本上只能买到首置刚需。不在一线城市生活的人,对一线城市的购房压力“一无所知”。- 1 -在深圳,如果要买豪宅,在前海尚未成势之前,首选福田中心的「香蜜湖板块」,区域内豪宅林立。不过,价格也是杠杠地塔尖尖,香蜜湖板块均价接近13万,好一些的楼盘,如熙园、中旅国际公馆、香蜜湖生态城,均价已经达到20万左右。只有一千万的预算,福田区只能买到90平米左右的刚需。在链家二手房成交显示,次于福田的「南山区」,华润城是成交比较活跃的楼盘。为什么?因为性价比高,获得很多刚需的青睐。注意,性价比高不等于便宜。华润城小户型的均价大约在13万左右,89平米的户型,套三单卫设计,十分紧凑,这样的户型在成都华润二十四城也被采用,刚需入门级经典户型。
 
 
 
 
 
/深圳华润城89平米成交价一千万以上由于区位、配套、学校都还可以,所以华润城89平米套三户型很畅销。在深圳成为示范区之后,其城市价值得到进一步巩固和提升,房价也水涨船高。虽然面临楼市严厉调控,房价也只涨不跌。在上海和北京,一千万的预算,只能在主城优质点的地段买刚需。这里主要说的是主城,如果是在城市远郊,当然还有大面积房源可选,但这样的地段显然与豪宅是绝缘的。比如,在上海仁恒滨江园,房子修建时间为2001年,近20年的老房,楼盘虽然在「陆家嘴」,但83平米套二户型,准刚需入门级产品,成交价也要超过一千万。由于房价高,因此越小的户型,反而单价越高,仁恒滨江园小区均价10万出头,但是83平米套二刚需,均价都要13万出头了。
 
 
 
/不算最贵的浦东,刚需也在一千万上下同样在「浦东」,前滩东方逸品,是去年交付的新盘,刚需89平米套二最新报价也在一千万。不过,总体来看浦东还不算最贵,「黄浦和静安」二手房均价已接近10万。北京和深圳不一样,历史悠久,老房子多,即便80年代的老房子,只要位置稍好,学区还可以,都会很容易卖到10万以上。像「西城区」这样全国顶级教育资源聚集地,经常爆出过道学区房,卖出天价的新闻。
 
 
 
/北京80年代的老破小,卖上一千万并不罕见「朝阳、西城、东城」这些较好的区域,一套80年代修建的破老小,七八十平米套二,这些区域很难找到一千万以下像样的房源。- 2 -同情北上深的盆友们一秒。那么,新一线城市——成都,一千万预算可以买什么样的房?即便见证了成都二十年房地产发展历程,千万级的房子,肉眼可见的仍是少之又少。从这一点来说,成都无论是城市价值,还是城市能量,在北上深面前只能算“小弟弟”。不过,这或许也是成都幸运的地方。要说,成都有“千万级市场”,其实也就是今年才真正有。过去,虽然有浣花溪、麓湖这样千万级豪宅产品。但是,形成一个市场,一定是有一批这样的产品同时出现,才能叫“市场”。【那么,为何今年成都才开始有“千万级”这个市场?】壹丨因为高端楼盘价格超过3万,部分来到3.5万,也就是今年才发生的事情。年初,「金茂府」算是开了先河,率先抵达3万这一高度。贰丨2017年高地价今年开始释放,3万豪宅开始普及,在3万这个价位,如果户型面积达到300平米左右,总价也就差不多能达到千万级。2019年出现的这批“准千万级”豪宅都是谁呢?从在售新房来看,金茂府、新希望D10、绿城凤起朝鸣,都有部分产品达到了“千万级”标准,「西派浣花」部分房源接近千万。先来看「金茂府」,从目前推售房源来看,金茂府普遍没有达到“千万级”,只有两套中庭顶跃1200万。但是,金茂府目前在售5号楼266平米主力户型,售价基本在950万左右,也勉强够得上“千万级”。该户型三房四卫,全套房设计,有总长超过30米的阳台,270度超大采光面都是亮点。另一方面,未来金茂府还有和5号楼同类型,位于中庭的2、6、8、9、11号楼推出,产品也都同级别甚至更高,所以未来金茂“千万级”产品还会更多。
 
 
 
/武侯金茂府266平米三房四卫,950万左右「新希望D10」是一个比较特殊的项目,也是一个有争议的项目。优势是地处东大街,距离太古里近,占据一流城市景观资源。缺点是,和传统豪宅不一样,从平面图可以看出来,它不是两梯两户南北通透,由于每层四户大户型,造成一些黑屋存在,也没有阳台空间延展,更类似城市公寓型豪宅。此前,D10两千万顶跃被刚需秒定,一度火了一把,但是D10所有户型看下来,达到 “千万级”标准的主要还是270平米套四户型,该户型有两个套房,另外两个没有卫生间。
 
 
 
/新希望D10,270平米套四户型,1000万左右所以,看上D10的客户,一是喜欢他的地段和景观,二是喜欢他的装修风格。就户型产品来看,还是金茂府更胜一筹。另一个豪宅项目,「绿城凤起朝鸣」,达到“千万级”的产品主要集中在其“叠拼别墅”。底跃基本超过了1000万,中叠大平层,也差不多在950万,基本上达到“千万级”标准。
 
 
 
/绿城凤起朝鸣,235平米四房四卫,950万左右另外,在售楼盘还有「中铁建西派浣花」,250平米套三户型单价也已经超过了3.5万,但户型面积不够大,总价在950万—970万之间,接近一千万。- 3 -目前来看,成都新房市场,以上四个盘为代表的豪宅单价已经达到3.5万左右。限价之下,高地价盘更能获得高房价。但不得不承认,这四个项目产品都十分优质,各有各的特点,可以说开启了成都豪宅的一个全新的时代。但也没有谁能有秒杀市场的绝对能量,各有各的一些不足,豪宅的个性化特征较为明显,客户的个人喜好比较重要。即便是豪宅,如果地价拿得低,也很难卖出高价。比如,仁恒滨河湾,地价低,房价也只能到两万出头,与“千万级”豪宅基本无缘。除了上面四个在售豪宅,还有几个即将推出的豪宅可以关注,也是今年可能开出的「千万级」楼盘。一个是豪宅老兵,「伊泰天骄」。伊泰拿地早,预计价格在2.8万左右,比上述四个项目有价格优势。但是伊泰天骄的房子总体更“大”,总价也十分可观。除了最小的260平米户型,325平米、370平米户型都会在“一千万”左右。
 
 
 
/伊泰天骄370平米三房四卫户型另一个“千万级”豪宅,位于锦江区三圣乡板块的「德商锦江天玺」,62亩只有350户,6栋高层170—230平米大平层,62户实得面积480平米的中式合院。目前消息是合院总价会在两千万以上。虽然本文不去讨论价值一亿的麓湖黒钰岛,不过「麓湖云龙阁」还是可以仰望的“千万级”豪宅。另外,还有一些值得期待的豪宅,比如「德商国宾锦鳞」,由于地价达到超过了1.7万,房价预计也会在3.5万,不过由于面积在161—234平米之间,总价不会超过千万。- 4 -既然,前面说到一线城市“千万级”房源时,主要列举的是二手房。那么,我们也来看下,成都哪些楼盘有“千万级”二手房。如果有“千万级”的二手房,说明该项目在交房后的增值能力超强。「麓湖」不必说,是一个较为独立的存在,此前的黑珍珠、黑蝶贝二手房总价挂牌在3000万到1亿之间,麒麟会也会有部分户型标价超过千万。此外,「浣花溪」的别墅价值不菲,虽然较为老旧,但是这里的浣花溪山庄、浣花院子、草堂之春等知名别墅盘,挂牌价从一千万到一亿之间的都有。另一个高价二手房聚集的区域,就是「高新区金融城」。从各大二手房门店可以看到,金融城不少小区都有挂牌价超千万的二手房。比如,绿城文儒德、合景泰富誉峰、城南一号、城南官邸,甚至仁和春天国际花园、中海九号公馆、天府世家也有部分房源挂牌价达到“千万级”。挂牌量虽然大,但是真正的成交量却少之又少。链家显示,当前金融城“千万以上”豪宅挂牌量41套,今年以来才成交1套,去年全年也只成交了1套。金融城“千万以上”二手房,历史成交记录也只有4套,均诞生在中海城南官邸别墅。
 
 
 
/金融城千万以上豪宅历史成交仅4套(来源:链家)
 
成交量少,但挂牌量却很大。全城千万以上二手房挂牌量,链家显示为551套,房天下显示为2281套。但历史总成交量,链家显示为29套,房天下显示为24套。历史成交主要分布在四个区域,高新区金融城、麓湖-麓山片区(含蔚蓝卡地亚南延线项目)、攀成钢片区、浣花溪片区。因此,可以理解为,愿意接盘千万级豪宅的客群并不多,或者说有这个资金能力接盘的人不多,市场基本处于有价无市的状态。所以,如果你有一千万的预算,基本上可以为所欲为,市面上的豪宅,无论是二手房还是新房都有一大把等着你去选。- 5 -豪宅能否卖得出去,和产品有关,与塔尖人群的购买力也有关。相对于一线城市,或者沿海城市来说,成都的高净值人群还不够多。从2018胡润高净值人群排行来看,无论是千万级高净值,还是一亿级高净值,成都都未能排进前十。除了北上广深,佛山、宁波、苏州等地的高净值人群数量也超过成都。
 
 
 
/来源:2018胡润财富报告
 
去年成都GDP总量超过1.5万亿,排名全国第八,城市各项数据排名较为靠前。但是人均可支配收入方面,成都仅排名全国32位。
 
 
 
/来源:百度城市GDP吧
 
总的说来,成都人还没有准备好购买千万级的豪宅,在过去几年的豪宅市场表现中,成都千万级豪宅成交量都未曾上榜。前面也说了,成都“千万级”豪宅开始批量出现,其实是今年才有的事情,所以,过去几年成都未曾上榜也是一件容易理解的事。
 
 
 
来源:公众号“樱桃大房子”
 
未来成都豪宅市场如何走量,一方面取决于市场的需求,高净值人群的增长;另一方面取决于开发商的产品是否足够有吸引力。
 
文章来源:成都购房指南
 
小助理有话说:
 
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